Pretul mediu pentru fiecare 4 luni ale anului (Euro/m²):

Este reala caderea preturilor la imobile?

Prognozele cu privire la modificarea preturilor de piata la locuinte capata o popularitate si actualitate tot mai mari. Si, intr-adevar aceasta problema ii intereseaza nu doar pe constructori si pe creditorii ipotecari, ci si pe zecile de mii de simpli cumparatori si vinzatori de locuinte. Insa cum pot fi facute prognoze de schimbare a preturilor in situatia unor relatii de piata intre cumparatori si vinzatori? Totusi, a estima corect pretul actual de piata si a prognoza pretul de miine, sunt lucruri total diferite. Mai mult ca atit, prognozele pot avea un caracter subiectiv. Unii participanti ai pietei imobiliare fiind interesati de cresterea preturilor "prognozeaza", ca ele au atins deja nivelul de jos. Altii, pentru a creste rulajul operatiunilor de cumparare-vinzare, doresc o scadere a preturilor la imobile. Si totusi, poate fi facuta oare o prognoza argumentata din punct de vedere economic a schimbarii preturilor? Consideram ca poate. Pentru aceasta trebuie sa detereminam factorul principal, care influenteaza schimbarea preturilor la locuinte, si odata cu monitorizarea lui vom putea controla si oscilarea pretului de piata. Spre exemplu, sa analizam piata imobiliara primara, unde se observa mult mai bine raporturile dintre vinzatori si cumparatori. Piata imobiliara, pe de o parte, este compusa din locuinte, iar pe de alta parte – de o cerere asigurata cu mijloace banesti.

Indicatorul de modificare a pretului de piata

Care este factorul principal al modificarii preturilor de piata – cheltuielile pentru constructia bunului imobil sau cererea solvabila pentru cumpararea acestuia? Intrebarea este una principiala. Legislatia prevede vizavi de activitatea de estimare ca la evaluarea obiectelor noi sau recent construite "cheltuielile pentru constructie, inclusiv profitul investitorului se apropie de pretul de piata". Insa, afirmatia data este valabila doar pentru piata vinzatorului, atunci cind cererea solvabila preseaza piata, iar constructorii au posibilitatea sa dicteze preturile. Pe "piata cumparatorului", situatia e cu totul alta si metoda de determinare a pretului in functie de "cheltuielile pentru constructie", deja nu mai functioneaza.

In prezent preturile sunt dictate de cererea solvabila in scadere si costul de piata se va apropia de pretul oferit de cumparator si nu de pretul vinzatorului. Practica internationala demonstreaza ca in perioadele de criza si scadere a cererii solvabile, preturile de piata la imobile nu depind de cheltuieli, iar costurile constructiilor nu reprezinta nici pe departe nivelul de jos al preturilor. Spre exemplu, la mijlocul anilor '90, in Japonia preturile la imobile au scazut de 5 ori. In acest fel, luind drept baza pronosticul de modificare a cereriii solvabile, pot fi facute prognoze destul de exacte cu privire la schimbarea preturilor de piata la imobile.

Cererea in crestere si preturile de piata la imobile au atins cel mai inalt nivel la mijlocul anului 2008. In perioada urmatoare, cererea a inregistrat diminuari lunare si piata imobiliara s-a transformat din "piata a vinzatorului" in "piata a cumparatorului". Constructorii au pierdut posibilitatea de a impune preturile lor, insa, o perioada buna de timp, nu le-au coborit sau le-au redus foarte putin. Ca urmare, a aparut o disonanta intre pretul la cumparare si cel la vinzare. Astfel, pe moment in Chisinau practic nu exista un pret real la apartamentele din blocurile noi. Exista un pret de oferta (ce rezulta din costurile constructiei) si un pret al cumparatorului (ce rezulta din cererea solvabila). Si ele difera. Insa "pe piata cumparatorului" pretul de piata tinde mereu sa atinga pretul cumparatorului. Potrivit calculelor noastre, din cauza scaderii capacitatii de plata, preturile de piata la imobile vor scadea cu nu mai putin de 30-35%, fata de mijlocul anului 2008. Daca pina in prezent pretul ofertei a scazut cu circa 20%, el va continua sa scada pina cind nu se va apropia de pretul cumparatorului. Totodata, acesta este un scenariu optimist al scaderii preturilor, doar din contul reducerii cererii solvabile din partea populatiei.

Scenariul pesimist

Exista si un scenariu pesimist, care prevede o cadere a preturilor la imobile. Reducerea cererii solvabile nu provoaca o scadere imediata a preturilor. In primul rind, scad vinzarile de locuinte. In continuare totul depinde de tactica aleasa de dezvoltatori – ei coboara lent preturile sau le mentin cit este posibil.

Imobilele nu constituie o marfa usor alterabila si daca intre constructori exista o intelegere in privinta preturilor, atunci acestea pot fi mentinute pina cind se va termina rezerva de stabilitate financiara. Aceasta tactica este acceptabila in cazul unei scaderi a cererii solvabile de scurta durata, atunci cind exista probabilitatea refacerii capacitatii de cumparare a populatiei. Insa in conditiile scaderii continue a veniturilor populatiei apare probabilitatea, ca mentinerea preturilor va provoca o prabusire a pietii de imobile. Astfel, daca reducerea cererii va continua, atunci intre pretul ofertei si cel al cererii se va forma o diferenta uriasa si procesul de comercializare a apartamentelor, practic se va opri (vor exista doar tranzactii fortate). Chiar daca constructorii vor incerca sa scada lent preturile, vinzari nu vor fi, fiindca cererea solvabila va fi miine mai mica, decit astazi.

In situatia in care astazi este cerut pretul de ieri, iar miine va fi cerut pretul de azi, bula de pret nu se va dezumfla, ci intr-un moment dat, pur si simplu va exploda. Explicatiile constructorilor, precum ca nu pot reduce din pret din cauza cheltuielilor mari, pot fi intelese, insa acestea nu au nici o importanta pentru cererea solvabila a populatiei. Este adevarat ca constructorilor nu le este rentabil sa vinda locuintele la pretul lor de cost sau sub acesta. Insa se poate intimpla ca aceasta solutie nu este cea mai rea. Din cauza lipsei indelungate a vinzarilor, constructorii, in cel mai scurt timp, ar putea sa intre in faliment, si ei (sau creditorii lor) vor fi nevoiti sa inceapa vinzarea apartamentelor la preturile solicitate de cumparatori. La alte preturi nu vor exista tranzactii. In goana dupa cumparatori, si intre constructori va incepe o concurenta, care va duce iminent la o scadere si mai mare a preturilor. Unii investitori pot incepe vinzarile de apartamente la preturi mai mici pentru a-si stopa pierderile si a iesi din afacerile cu locuinte.

Iar daca va incepe si vinzarea activa a apartamentelor cumparate de catre populatie in scopuri investitionale, atunci preturile de piata la imobile ar putea scadea de cateva ori. In consecinta, scaderea preturilor pe piata primara va duce la scadere si pe piata secundara. Deocamdata, nu avem nici un temei pentru a fi optimisti. Opinia dezvoltatorilor ca inghetarea noilor constructii va determina in viitor un deficit de locuinte si cresterea preturilor, este una corecta, insa pe moment aceasta masura nu va stopa caderea preturilor. Pina a ajunge la deficitul de locuinte din viitor, este necesar sa rezolvam problema actuala a locuintelor, la care exista cerere solvabila. In SUA indicatorul probabilitatii caderii preturilor il constituie rezerva de apartamente noi ce urmeaza a fi expuse la vinzare in urmatoarele 9 luni. La noi acest indicator este cu mult mai inalt. Totodata, este necesar de a tine cont de faptul ca in afara de scaderea cererii solvabile, se schimba si structura ei in directia cumpararii apartamentelor ieftine.

Daca oferta de apartamente noi nu va corespunde cu structura cererii, atunci vinzarea apartamentelor din anumite categorii ar putea fi suspendata pentru mult timp.

Cat n-ar fi de paradoxal, dar unicul factor, ce retine prabusirea preturilor la imobile il constituie criza economica si politica din tara, care a facut ca populatia sa-si piarda increderea in siguranta sistemului bancar. Multi proprietari de apartamente, pe care le-au achizitionat in scop investitional, ar dori acum sa le vinda, insa nu o fac din frica sa tina sume mari de bani in banci. In acelasi timp, populatia nu are alte alternative (imobile sau depozite) de investire a banilor liberi. Nu se stie exact cate apartamente cumparate in scop investitional detine in prezent populatia, insa volumul lor este suficient pentru a provoca o prabusire a pietei imobiliare, in cazul in care acestea vor fi expuse la vinzare. De altfel, cel mai negativ scenariu ar fi ca moldovenii aflati la munca peste hotare, sa-si vinda apartamentele procurate in scop investitional si sa transfere banii obtinuti din aceste tranzactii in bancile de peste hotare. In cazul in care aceste vinzari vor inregistra o tendinta stabila, aceasta se va rasfringe asupra scaderii preturilor de piata. In general, consider ca situatia evolueaza mai degraba conform scenariului pesimist si pe piata primara a locuintelor s-a creat o situatie critica, care poate provoca caderea preturilor pe intreaga piata imobiliara din Chisinau. Aceasta situatie trebuie monitorizata in permanenta pentru a putea percepe noile tendinte de pe piata.

Preturile de piata la imobile vor continua sa scada pina vor ajunge la limita. Cea mai actuala problema a pietei imobiliare este cea de a determina cind va fi atinsa aceasta limita. Consideram ca mai intii, cererea solvabila trebuie sa ajunga nivelul de jos, ca mai apoi si preturile de piata sa se apropie de nivelul respectiv. Iata de ce, acum este important sa facem o estimare corecta a cererii solvabile si a tendintelor de schimbare ale ei. Pina la urma intreaga constructie de locuinte este efectuata din contul mijloacelor banesti ale populatiei (cota locuintelor sociale este foarte mica) si practic, toti investitorii si companiile de constructii au constientizat ca, din punct de vedere financiar, este riscant sa construiesti case pentru populatie, fara a tine cont de capacitatea de plata a acesteia.

Creditare ipotecara?

Piata imobiliara ar putea fi revigorata odata cu dezvoltarea creditarii ipotecare (bineinteles, la o rata moderata a dobinzilor si un pret real al suprafetelor de locuit). Insa creditarea ipotecara este intr-o mare masura frinata de lipsa unui mecanism de control bancar asupra schimbarii pretului de piata al ipotecii.

A oferi credite de lunga durata si a lua in gaj apartamentul, fara a sti (sau a presupune) cum se va schimba pretul lui de piata pe durata contractului de ipoteca, este foarte riscant, iar sistemul bancar, din cite se stie, nu se expune la riscuri mari. Cercetarile de marketing in ceea ce priveste capacitatea de cumparare si tendintele de modificare a preturilor pe piata imobiliara vor ajuta bancile sa efectueze un control eficient asupra creditelor ipotecare acordate. Concomitent, lipsa controlului asupra cererii solvabile poate provoca un haos nu doar in domeniul constructiei locuintelor, dar si in domeniul creditarii ipotecare. Tocmai pierderea controlului asupra cererii solvabile a condus in SUA mai intii la criza ipotecara, iar mai apoi la criza mondiala cu pierderi economice estimate la trilioane de dolari.

18.11.09
V. Oleinic, expert in cererea solvabila a populatiei (Capital Market)